Che cosa dice l’art. 1124 c.c.?

«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

E’ necessario, analizzare precisamente, anche con l’ausilio di un tecnico, l’effettiva entità del problema e, ricorrere all’amministratore di condominio perché si determinino delle “regole”, alle quali ogni condomino deve attenersi in generale.

Nel caso in cui gli odori siano insopportabili, si può adire al giudice di pace competente, che prenderà gli opportuni provvedimenti.

Vi sono dei casi particolari in cui gli odori molesti, prodotti dal vicino possono sfociare in responsabilità penale per il reato di cui all’articolo 674 codice penale, che punisce con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a 206 euro chiunque, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a offendere o molestare altre persone.

Il registro anagrafe della sicurezza

Il registro anagrafe della sicurezza

A seguito degli ultimi avvenimenti legati al terremoto e periodicamente si discute sull’opportunita o meno di introdurre, per legge, su tutto il territorio nazionale il cd. Fascicolo del fabbricato.

Immediato l’intervento delle associazioni di categoria che invece consigliano l’adozione del Dvr documento valutazione rischi in condominio.

All’attualita l’obbligo di dotarsi di un documento relativo alla sicurezza in condominio e stato

gia previsto dal Decreto Legge Destinazione del 23.12.2013 convertito nella legge 21.04.2014 . Esso ha stabilito che il RAC – registro di anagrafe condominiale – deve contenere anche i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Da cio la raccomandazione delle associazioni di categoria, agli amministratori di condominio di

dotarsi di un nuovo registro il RAS – il Registro Anagrafe Sicurezza.

Il testo di legge dopo la modifica e il seguente:

Articolo 1130 c.c.: Attribuzioni dell’Amministratore.

 “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni

di legge, deve: …(omissis)…

[comma 6] Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità

dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,

comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità

immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni

dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma

scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza

delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla

tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta,

l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

L’amministratore puo acquisire solo notizie di cui al comma 6 dell’art. 1130; altre informazioni

dei condomini non possono essere registrate, altrimenti non vengono rispettate le disposizioni

sulla privacy (come chiarito dal Garante della Privacy).

In sintesi, ai fini della sicurezza deve acquisire la seguente documentazione e/o le seguenti

informazioni:

* I dati che emergono da una procedura di individuazione dei pericoli e di analisi dei rischi

potenziali ad essi collegati, fornendo evidenza dello stato tecnico delle parti comuni condominiali;

* I dati in materia di sicurezza ed igiene, previsti dalla vigente normativa, evidenziando la

rispondenza del condominio ai requisiti di ordine documentale e organizzativo richiesti sia nelle

aree comuni che, in caso di presenza di lavoratori subordinati (es.: portiere), nei relativi luoghi

di lavoro;

* Informazioni su eventuali rischi, consente di programmare interventi e procedure finalizzati

all’eliminazione o al contenimento degli stessi.

Segue lo schema della minima documentazione necessaria ai fini della sicurezza, che non e

esaustiva, in quanto in un condominio possono essere presenti macchine, impianti o problemi

strutturali, che in tale schema non sono menzionati. Quindi, e sempre, consigliabile la consulenza

di un tecnico. Sul punto, comunque, il lettore puo approfondire gli argomenti, trattati nello

schema, nei capitoli del presente libro.

Al solo fine della redazione del registro si indica la:

MINIMA DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE NECESSARIA PER LA SICUREZZA

1) Dichiarazione di conformità degli impianti condominiali ai sensi del DM 37/08

o ex L.46/90, relativi a: elettrico, citofonico, televisivo (se centralizzato), elettronico

(videosorveglianza, sistema di anti-intrusione), idrico, antincendio (se presente), sanitario

(allacciamento alla fogna), adduzione GAS (parte condominiale), riscaldamento e

climatizzazione (se centralizzato), protezione dalle scariche atmosferiche (se presente),

cancello automatizzato (realizzato dopo l’entrata in vigore del DM 37/08). Occorre inoltre

verificare che alla dichiarazione di conformita siano allegati: progetto degli impianti, ai

sensi della L.46/90 e successivo DM37/08, relazione con lista dei materiali utilizzati,

copia dell’iscrizione presso la camera di commercio della ditta installatrice.

2) Documentazione degli impianti sotto pressione e nello specifico:

a. Per l’impianto di riscaldamento centralizzato di elevata potenza, verificare la

presenza del collaudo da parte dell’ISPESL/INAIL, dei dispositivi di sicurezza, posti

sotto pressione (esempio: vaso di espansione chiuso); inoltre detti dispositivi debbono

essere verificati ogni cinque anni dall’ASL, con il rilascio di relativa documentazione;

poiche gli adempimenti elencati dipendono dalla potenza installata e dalla tipologia

dell’impianto e consigliabile consultare un tecnico abilitato; sul punto, comunque,

il lettore puo fare riferimento principalmente a: Legge 833/’78, DM 1/12/1975,

DPR 412/’93; D.Lgs. 93/2000, DPCM del 29/11/2001, DM 329- 1/12/2004. UNI

10412-1:2006;

b. Per l’impianto autoclave, il serbatoio sotto pressione deve essere marcato CE. Per

quanto riguarda le verifiche periodiche, c’e da dire che – negli edifici civili – nella

maggioranza dei casi difficilmente si superano i limiti di pericolosita di cui al DM

329 del 2004; comunque, cio non toglie che e consigliabile fare controllare il

serbatoio quando si osservano delle anomalie come presenza di ossidazioni, usura

o danni alla valvola di sicurezza, presenza di piccole lesioni, ecc. Infatti, il rischio

di scoppio del serbatoio e presente anche quando questo non rientra nel campo dei

controlli previsti dalla legge. Per i serbatoi con condizioni fisiche superiori ai limiti di

legge sopra elencati e necessario che siano denunciati agli enti preposti al controllo

e verificati periodicamente, con il rilascio della relativa documentazione, come da

D.Lgs. 93/2000, che recepisce la direttiva europea PED ovvero la direttiva 97/23/CE.

3) Dichiarazione CE ai sensi della Direttiva Macchine (l’ultima direttiva e stata recepita

dall’Italia col D.Lgs. 17 del 2010) relativa al: cancello automatizzato. Insomma, un cancello

automatizzato deve avere la dichiarazione di conformita alla direttiva macchine in vigore

all’epoca della realizzazione dello stesso e, se realizzato dopo l’entrata in vigore del DM

37/08, deve avere anche la dichiarazione di conformita a detto DM 37/08. Nel caso che

il cancello sia stato realizzato prima dell’entrata in vigore di una delle direttive macchine

e necessario che sia presente un documento di “valutazione di rischi”, con indicazione di

eventuali interventi di messa in sicurezza, a firma di un tecnico abilitato.

4) Certificazione Vigili del Fuoco (se prevista), ai sensi dell’allegato I al DPR 151/2011

(o precedenti disposizioni di legge): CPI (Cert. Prevenzione Incendi), rinnovo CPI,

eventuale SCIA.

5) Certificato di conformità edilizia e agibilità: artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 del 2001 e

ss.ii.mm. e artt. 220 e 221 del T.U. delle leggi sanitarie del Regio Decreto n. 1265 del

1934.

6) Libretto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola:

Legge 1415 del 1942 oppure, per gli ascensori di recente installazione e messa in servizio:

documentazione prevista del comma 1 dell’art. 16 del DPR 162 del 1999 e ss.mm.ii.

Per l’impianto elevatore per disabili: documento di conformita alla direttiva macchine in

vigore all’epoca della realizzazione dello stesso, manuale di manutenzione e numero di

matricola. Il 20 aprile del 2016 e stata abrogata la direttiva 95/16/CE, sostituita con la

nuova direttiva 2014/33/UE.

7) Documentazione attestante le verifiche periodiche dell’impianto ascensore o elevatore

disabili, in particolare:

a. Verifiche semestrali da parte della ditta di manutenzione;

b. Verifiche biennali da parte dell’ASL o di un Organismo Notificato, ai sensi dell’art. 13

DPR 162/99 e ss.mm.ii.;

c. Eventuali, interventi straordinari sull’impianto e verbale di verifica straordinaria, ai

sensi dell’art. 14 del DPR 162/99 e s.mm.ii..

8) Documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico:

a. In caso di presenza di serbatoio, cisterna o tubazione comune per l’adduzione

dell’acqua potabile, la responsabilita della qualita dell’acqua a valle del contatore e

a carico dell’amministratore. Necessario, quindi disporre della documentazione di

verifica periodica da parte di uno studio di analisi autorizzato della qualita dell’acqua

come previsto dal D.Lgs. 31/01 e successive modifiche e integrazioni col D.Lgs.

27/02;

b. Per gli impianti di riscaldamento centralizzati e di climatizzazione centralizzati,

effettuare interventi periodici di pulizia e di analisi batteriologica – con rilascio di

adeguata documentazione – al fine di prevenire il rischio “legionella”.

9) Per la sicurezza in quota, verificare se – per quanto indicato nella legislazione nazionale

“D. Lgs. 81/08” – e in vigore la legge regionale o provinciale (per province autonome)

che impone l’installazione di “linea vita” sulle coperture dello stabile ovvero ancoraggi

posti in quota sulle coperture alle quali si agganciano gli operatori tramite imbracature

e relativi cordini, durante, eventuali, interventi di manutenzione. Queste vengono

installate sulle coperture dei nuovi edifici per la loro manutenzione e per la manutenzione

periodica di eventuali impianti o coperture fotovoltaiche. Se previsto dalla legge regionale

o provinciale, risulta necessario l’adeguamento a detta disposizione anche per gli edifici

preesistenti all’entrata in vigore della stessa legge. In caso di presenza della “linea vita”,

assicurarsi che sia presente la relativa documentazione tecnica. In particolare, ai sensi del

D.Lgs. 81/08:

a. Per la progettazione del sistema di ancoraggi e necessario produrre la documentazione

contenente l’analisi dei rischi, le misure di sicurezza adottabili, le modalita di utilizzo,

la verifica e il calcolo della resistenza degli ancoraggi, la dichiarazione di conformita

dei prodotti utilizzati e il manuale di manutenzione, montaggio e uso;

b. Dopo l’installazione e necessario procedere periodicamente alla revisione, con

produzione della relativa documentazione di verifica. Le principali norme di

riferimento sono la UNI EN 795 e la UNI EN 11158.

10) In caso di presenza di parco o giardino con altalene o altri giochi per bambini, assicurarsi

che i prodotti installati siano marcati CE.

11) Per l’area condominiale con destinazione di parco o giardino, con alberi di alto fusto,

disporre di documentazione del quadro conoscitivo delle condizioni generali degli alberi

presenti. In particolare, la valutazione biomeccanica (rischio caduta) da parte di un tecnico

abilitato:

a. Con analisi visive [Esempi: metodo del protocollo ISA “International Society of

Arboriculture”; metodo VTA “Visual Tree Assessment”];

b. E se, necessario, con indagini strumentali.

Quindi, individuare il “fattore di vulnerabilita”, cioe attribuzione del valore di rischio

(basso, medio, alto) per una determinata pianta, che cadendo potrebbe danneggiare

persone o cose; da cio, disporre di documentazione attestante tempi e metodi di intervento,

per la messa in sicurezza dell’area condominiale.

12) In caso di presenza di lavoratori subordinati (esempio: il portiere) provvedere alla

documentazione e agli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/08.

13) In caso di installazione di nuova pavimentazione, procurare scheda tecnica della

mattonella con indicazione del coefficiente di attrito; in caso di installazione di una nuova

vetrata condominiale, disporre della certificazione del prodotto.

14) Documentazione relativa agli interventi eseguiti da privati sulle strutture portanti

comuni.

15) Documentazione relativa a eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di

amianto.

16) Documentazione relativa ad eventuali interventi di manutenzione straordinaria del

condominio e soggetti al coordinamento per la sicurezza.

 Inoltre, come richiesto dall’art. 1130 c.c., documentazione:

a) Sulla generalita dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di

godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;

In vigore sin dal 2014, l’obbligo del CIS (Certificato di Idoneità Statica) per gli edifici con più di 50 anni di vita, slitta di un anno con scadenza posticipata al 26 novembre 2020 a causa dell’elevato numero di immobili ancora non in possesso di alcun certificato.